Quanto custa arrematar em leilão
Calculadora do custo total e exemplos com comissão, ITBI, registro, dívidas e desocupação.
O valor do lance é só uma parte do que você vai pagar. Em cima dele entram a comissão do leiloeiro, os impostos e as taxas de cartório ou do Detran, além das dívidas que ficarem com você e dos gastos com desocupação e reforma. Fazer essa conta antes do lance é o que separa um bom negócio de um prejuízo.
Valores aproximados, não exatos. Os percentuais desta página são estimativas comuns no ES para ajudar no planejamento. O valor real depende do edital, da prefeitura, da tabela do cartório e da situação de cada bem. Confirme sempre antes de dar o lance.
O que entra no custo total
| Item | Quanto costuma ser | Observação |
|---|---|---|
| Comissão do leiloeiro | 5% do lance | Não existe na Venda Online e na Compra Direta da Caixa |
| ITBI (imóveis) | 2% em Vitória, Vila Velha e Serra; 1,5% em Cariacica; entre 1% e 3% nos demais municípios | Imposto da prefeitura. A base de cálculo varia conforme a regra de cada município |
| Escritura e registro (imóveis) | Estimativa de 1% a 2% do valor | Segue a tabela de emolumentos dos cartórios. No leilão judicial não há escritura, só o registro da carta de arrematação |
| IPTU e condomínio atrasados | Depende do edital | No leilão judicial, em regra são pagos com o valor do lance. Na Caixa e nos bancos, costumam ficar com o comprador, total ou parcialmente |
| Desocupação | Depende do caso | Advogado, custas e tempo, quando o imóvel está ocupado |
| Reforma | Depende do caso | Muitos bens são vendidos sem visitação e "no estado em que se encontram" |
| Taxas do leilão (veículos) | Valor fixo definido pelo leiloeiro | Taxa administrativa, diárias de pátio e outras previstas no edital |
| Transferência (veículos) | Algumas centenas de reais | Vistoria em empresa credenciada e taxa do Detran-ES |
Calculadora do custo total
Preencha o valor do lance e ajuste os campos ao seu caso. Os percentuais já vêm preenchidos com estimativas comuns, mas você pode trocar pelos números do edital.
Exemplos de custo total
Os exemplos abaixo são casos ilustrativos, com valores redondos e percentuais comuns. Eles mostram como o custo final cresce em cada tipo de leilão. Não são orçamentos de lotes reais.
1. Apartamento da Caixa na Compra Direta, em Vila Velha
Preço de venda de R$ 180.000 e avaliação de R$ 240.000. Pagamento à vista.
| Preço de venda | R$ 180.000 |
|---|---|
| Comissão do leiloeiro | R$ 0 (não há na Compra Direta) |
| ITBI (2%) | R$ 3.600 |
| Escritura e registro (≈1,5%) | R$ 2.700 |
| Total aproximado, sem dívidas | R$ 186.300 (+3,5%) |
Atenção às dívidas: se houver condomínio atrasado, a parte que fica com o comprador pode chegar a um percentual da avaliação. Com um limite de 10%, seriam até R$ 24.000 a mais. Confira o anúncio e as regras da venda antes de comprar.
2. Casa em leilão judicial (2º leilão), na Serra
Avaliação de R$ 260.000 e arrematação por R$ 150.000. A casa está ocupada.
| Lance vencedor | R$ 150.000 |
|---|---|
| Comissão do leiloeiro (5%) | R$ 7.500 |
| ITBI (2%) | R$ 3.000 |
| Registro da carta de arrematação (≈1%) | R$ 1.500 |
| IPTU e condomínio anteriores | R$ 0 (em regra, pagos com o valor do lance; confira o edital) |
| Reserva para desocupação | R$ 5.000 |
| Total aproximado | R$ 167.000 (+11%) |
Se o edital permitir o parcelamento (CPC, art. 895): entrada de 25% (R$ 37.500) e o restante, R$ 112.500, em até 30 parcelas de cerca de R$ 3.750, com correção pelo índice do edital.
3. Apartamento retomado por banco (extrajudicial), em Vitória
Arrematação por R$ 320.000, com R$ 8.000 de condomínio atrasado a cargo do comprador, conforme o edital.
| Lance vencedor | R$ 320.000 |
|---|---|
| Comissão do leiloeiro (5%) | R$ 16.000 |
| ITBI (2%) | R$ 6.400 |
| Escritura e registro (≈1,5%) | R$ 4.800 |
| Condomínio atrasado | R$ 8.000 |
| Total aproximado | R$ 355.200 (+11%) |
4. Carro de seguradora ou financeira
Arrematação por R$ 38.000. O carro não liga e precisa de guincho.
| Lance vencedor | R$ 38.000 |
|---|---|
| Comissão do leiloeiro (5%) | R$ 1.900 |
| Taxas administrativas e de pátio (exemplo) | R$ 800 |
| Vistoria e transferência no Detran-ES (estimativa) | R$ 600 |
| Guincho até a oficina | R$ 350 |
| Reserva para reparos | R$ 3.000 |
| Total aproximado | R$ 44.650 (+17,5%) |
Compare o total com o preço na Tabela FIPE. Carros de leilão costumam valer menos na revenda e podem ter seguro mais caro, então o desconto precisa compensar isso.
Dicas para não errar na conta
- Defina seu lance máximo pelo custo total, não pelo valor do lance. Some tudo e só então decida até onde vale ir.
- Leia no edital quem paga cada dívida. É o item que mais muda de um leilão para outro.
- Confirme a alíquota e a base do ITBI na prefeitura da cidade do imóvel. Algumas prefeituras usam o valor de referência delas quando ele é maior que o valor pago.
- Separe uma reserva para imprevistos, principalmente em imóveis sem visitação e veículos sem garantia de funcionamento.
Continue se preparando
Veja como funciona cada tipo de leilão, use o checklist e procure os leilões abertos no ES.
Estimativas atualizadas em outubro de 2026, com caráter apenas informativo. Os valores reais dependem do edital, da legislação de cada município e das tabelas oficiais de cartórios e do Detran. Não é recomendação de investimento nem assessoria jurídica.