Glossário do leilão

Os termos mais comuns em editais e sites de leilão, explicados em linguagem simples.

Editais de leilão usam muitos termos jurídicos. Este glossário explica o significado de cada um e o que ele muda na prática para quem quer arrematar.

Adjudicação

Quando o próprio credor fica com o bem penhorado, em vez de levá-lo a leilão ou depois de um leilão sem compradores.

Alienação fiduciária

Garantia usada na maioria dos financiamentos de imóveis e veículos. O bem fica em nome do banco até a última parcela. Se o comprador para de pagar, o banco retoma o imóvel e precisa vendê-lo em leilão, conforme a Lei 9.514/97.

Arrematação

A compra do bem em leilão. Quem compra é o arrematante.

Auto de arrematação

Documento assinado pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro depois do leilão judicial. Com ele assinado, a arrematação fica "perfeita, acabada e irretratável" (CPC, art. 903).

Avaliação

Valor do bem estimado por perito, oficial de justiça ou pelo banco. Serve de referência para o lance mínimo e para calcular o desconto.

Carta de arrematação

Documento expedido pelo juiz que transfere o imóvel arrematado em leilão judicial. Ela é registrada no Cartório de Registro de Imóveis, no lugar da escritura.

Comissão do leiloeiro

Remuneração do leiloeiro, paga pelo arrematante além do lance. Em geral é de 5%. Na Venda Online e na Compra Direta da Caixa, não há comissão.

Comitente

Quem coloca o bem à venda no leilão, como um banco, uma empresa, um órgão público ou o juízo do processo.

Compra Direta (Caixa)

Modalidade da Caixa em que o primeiro interessado que oferece pelo menos o preço mínimo fica com o imóvel, sem disputa de lances.

Conservado e sucata

Classificação de veículos em leilões como os do Detran. O conservado pode voltar a circular depois de regularizado. A sucata é vendida só para aproveitamento de peças e não pode voltar a rodar.

Edital

Documento com todas as regras do leilão: datas, lance mínimo, pagamento, comissão, situação do bem e quem paga cada dívida. Se houver diferença entre o edital e qualquer outra informação, vale o edital.

Imissão na posse

Pedido feito ao juiz para que o arrematante receba a posse do imóvel quando ele está ocupado. No leilão de banco com alienação fiduciária, o caminho equivalente é a reintegração de posse.

Incremento mínimo

Valor mínimo que cada novo lance precisa superar em relação ao lance anterior.

ITBI

Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, cobrado pela prefeitura quando o imóvel muda de dono. Em Vitória, Vila Velha e Serra, a alíquota é de 2%. Veja quanto custa arrematar.

Lance condicional

Lance abaixo do mínimo que o leiloeiro aceita registrar, mas que só vale se o vendedor ou o juiz aprovar.

Lance mínimo

Menor valor aceito no leilão. Costuma mudar entre o 1º e o 2º leilão.

Leiloeiro oficial

Profissional matriculado na Junta Comercial e autorizado a conduzir leilões. No ES, a lista oficial está no portal da JUCEES.

Licitação aberta (Caixa)

Disputa de propostas por imóveis da Caixa, em data marcada e conduzida por leiloeiro. Funciona de forma parecida com um leilão.

Lote

Cada bem ou conjunto de bens vendido no leilão, com número próprio no edital.

Matrícula do imóvel

O "RG" do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Mostra quem é o dono e todas as penhoras, hipotecas e outros ônus. Peça sempre a certidão atualizada antes do lance.

Ônus ou gravame

Restrição registrada sobre o bem, como penhora, hipoteca, usufruto ou alienação fiduciária.

Praça (1º e 2º leilão)

Cada data em que o bem vai a leilão. No 1º leilão, o mínimo costuma ser a avaliação. No 2º, o mínimo é menor, e por isso aparecem os maiores descontos.

Preço vil

Lance baixo demais, que não é aceito no leilão judicial. É o valor abaixo do mínimo fixado pelo juiz ou, se ele não fixar um mínimo, abaixo de 50% da avaliação (CPC, art. 891).

Propter rem

Dívida que "acompanha o bem", como o condomínio. Por isso é importante saber, pelo edital, se ela será paga com o valor do lance ou se ficará com o arrematante.

Venda direta

Venda de um bem sem disputa de lances, normalmente depois de um leilão sem compradores, pelo preço mínimo informado.

Venda Online (Caixa)

Modalidade da Caixa em que o imóvel recebe propostas por alguns dias, com cronômetro, e fica com quem oferecer mais.

Definições simplificadas, com caráter informativo. Atualizado em outubro de 2026.